共济未来驱动新生——上海打造世界级生物医药产业集群

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　　近日国家发改委印发《“十四五”生物经济发展规划》，是我国首部生物经济五年规划。“十四五”时期，中国生物经济将成为推动高质量发展的强劲动力并带动商业房地产市场发展。CBRE世邦魏理仕近期发布《2022上海生物医药行业发展趋势报告》，旨在通过梳理上海生物医药产业发展现状、产业地图、分布特征与行业前景，为相关开发商与投资者提供思路和参考。

　　从全球医药产品市场规模来看，2016年至2020年全球医药产品市场规模逐年增长，随着全球人口数量的上升、人口老龄化、健康意识不断增强以及医药行业研发投入等因素的共同影响，预计2022年全球医药市场规模将达1.5万亿美元。从全球市场份额来看，北美和欧美占据全球较大的市场份额，而中国市场医药产品销售占比全球1/5，远超亚洲其他国家。

　　生物医药产业作为上海战略性新兴产业的重要支柱，产业创新要素集聚、企业链条齐备、综合配套优势明显。根据《上海市生物医药产业发展“十四五”规划》，到2025年，上海初步建设成为世界级生物医药产业集群核心承载地，产业规模超1万亿元。从空间布局来看，“十四五”期间，上海将深化“1+5+X”生物医药产业园区分布。特别是张江生物医药创新引领核心区，将重点发展创新药物、高端医疗器械和生物技术服务等的研发转化制造产业链，深入实施“张江研发+上海制造”方案。

　　2021年上海商务园区写字楼市场供需两旺，年净吸纳量突破百万大关，租金涨幅创三年来新高。行业需求方面，生物医药以23%的占比位列第二，其中张江板块承接了过半的成交面积，政策导向效果显著，产业集聚效应进一步加强；得益于生物医药特色商务园区的交付，浦江板块同样表现出强劲的吸引力。

　　2021年上海大宗交易市场全年交易总额重返千亿量级，同比上涨51.3%。投资型交易回归主导，市场活跃的背后是投资者对于国内经济长期向好趋势的肯定。从交易物业类型来看，投资者对于写字楼相关物业依旧蕞为青睐，其中值得关注的是，2021年上海商务园区大宗交易笔数首次超过传统商办项目，除核心板块的成熟项目外，主打生命科学产业的商务园区得益于环评所带来的租金溢价而备受投资者追捧，在张江药谷核心区供需状况逐渐饱和的形势下，张江外围区域医药研发氛围日益成熟，相关物业优势也逐步凸显。

　　尽管作为投资性物业，医药类地产正处于上升发展的初始阶段，但CBRE认为此类资产具备巨大潜力。由于生物医药产业园的投资与经营管理具有较高的行业壁垒与技术壁垒，建议投资者与在产业投资、项目发展与园区管理等方面有丰富经验的创新型平台合作。目前国内生物医药地产领域的市场参与者主要分为基金公司，开发商与医药企业。开发商中的佼佼者包括张江集团等国企和以东久新宜为代表的外资开发平台。基金公司有摩根士丹利、基汇资本与黑石等等。

　　近日东久新宜设立生物医药基础设施平台，战略性布局于中国前沿城市的生物医药产业园区，总募集资金约为12亿美元。首发项目坐落于张江科学城核心区，已经吸引大批国内外优质企业进驻，主要涉及生物制药，医疗设备、实验室仪器以及多元化医疗集团。聚焦新经济，赋能产业升级，东久新宜结合国际领先的资产管理标准和本地经验，打造全闭环的投资开发及运营管理输出，为企业客户提供一站式的解决方案，更为投资者创造长期可持续价值。

　　上海是国内生物医药创新高地，产业基础雄厚，创新能力突出，人才优势明显，资本市场十分活跃。在新的十四五规划中，上海生物医药产业发展能级将大幅提升，并在长三角生物医药产业协同发展中发挥核心引领作用。协同发展，创新引领，上海生物医药地产也将进入一轮高质量发展新局面。

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