听说上海中产扛把子小区跌惨了

　　毕竟浦东联洋的明星楼盘，体量很大，业主也都是精英人士。

　　除了陆家嘴的江景豪宅，碧云、东郊的独栋别墅，也算是浦东的顶流小区了。

　　人家听说你住在仁恒河滨城，也会高看一眼。

　　然而，蕞近在网上看到消息，仁恒河滨城价格跌惨了。

　　小区里出现了11万出头的成交单价，相比去年15万的价格，跌去了近三分之一。

　　我去了解了下，的确有一套11.5万单价的仁恒河滨城成交，226平2600万。

　　但那是一套特殊户型，算是硬伤房，折价成交很正常。

　　原始是一套132平的3房和一套88平的2房，现在拼在一起做了一个226平的5房。

　　所以可以看到厨房在房子中间，过道狭长，面积浪费。

　　整体有点像哑铃，只有2-10层是这个户型。

　　既然是非标户型，价格便宜也就不奇怪了。

　　至于整个联洋和仁恒河滨城的情况：

　　因为现在市场冷淡，买家观望情绪浓厚。

　　价格的确是有一定回调，但说崩盘就线年的价格算是一个阶段性的高点，现在比高峰下来一些。

　　二期152平的三房，成交价2150万，单价14.13万

　　的确是降价成交，议价率相比之前也是高了一些，谈价的空间大体是在8%左右。

　　相同面积的户型，因为位置、景观、楼层、税费、装修等方面的差异，价格相差10%-20%很正常。

　　抛开这些差异，只谈小区单价就是耍流氓。

　　目前看到的小区内挂牌价比较低的房源，基本都有槽点：

　　另外就是，二手房买卖，价格还要看交易周期和付款条件。

　　4000多户的小区，肯定会出现业主急售要求全款的情况，那必然会低于市场价，资金成本也是成本不是吗？

　　因为优秀的物业管理，极致的居住体验：

　　仁恒的业主复购率是非常高，绝大部分开发商做老带新都达不到这个水平。

　　这些特质都让仁恒保持了在片区内的高溢价。

　　下面是联洋板块内第九城市和广阳新景苑五月份的蕞新成交记录：

　　所以如果不是特殊户型，11万的单价，别说是仁恒河滨城，就是在整个联洋，都不多的。

　　而且小区房价曾长期7到八万左右， 即便现在卖13、14万，那也是涨了一半了 。

　　可以说，仁恒河滨城的出现，把联洋提升到了豪宅社区的档次。

　　在此之前，联洋可能就是一个好点的中产社区。

　　贵是因为它的各种居住要素的均衡，以及整体的稀缺：

　　以上几点单拿出一点都算是优秀，加起来就更牛逼了。

　　所以，联洋的优点就是没有明显的缺点，在各种居住要素之间做到了一个很好的平衡。

　　整个片区在浦东改善地段中很有竞争力。

　　至于联洋和仁恒河滨城的未来，应该会有一个大盘的涨幅，上限不会太高，但下限也有保障。

　　毕竟板块内房龄整体偏老，车位也很紧张。

　　所以这是一场老钱和new money的观念对抗。

　　老钱认可联洋的地段和仁恒的产品，new money可能会觉得房龄老了。

　　很典型的一个问题：张江的万科翡翠公园，单价为什么会追平甚至超越联洋碧云？

　　更主要的原因，还是因为产品的代际差异

　　虽然整体房龄已不年轻，车位也比较紧张，但这些核心优势使仁恒河滨城瑕不掩瑜。

　　加上陆家嘴强大的金融产业支撑，浦东买房预算在1500w-3000w的购房者，联洋和仁恒河滨城，仍具有强大的竞争力。

　　未来它也许不会领涨，但依然会备受追捧。

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