宝山七种方式拯救低效土地创新干货都在这儿了

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　　宝山七种方式拯救低效土地，创新干货都在这儿了

　　2016-03-02 17:17

　　具体什么方法？“有四个方向。”区长方世忠对此打了四个比喻：分巢引凤（分割转让）、扩巢引凤（改扩建）、改巢引凤（引进新项目）、拆巢赶鸟（重新收储）。

　　作为上海的老工业基地和能源、港口基地，宝山区在全市各区县中工业用地的比重属于偏高的，不过产出效益却低于全市平均水平。

　　每年三月下旬，上海宝山区新二路上的樱花盛开，粉白的花朵吸引路过的市民纷纷举起手机拍下这美丽的景致。图片来源：东方IC

　　上海新一轮城市发展规划对土地资源利用的要求近乎苛刻，建设用地基本不允许“新增”。换言之，土地资源只能从盘活存量中来。于是，大量低效工业用地的拯救，成了宝山区相当看重的事。在市级层面相关规定的基础上，宝山新近出台有关盘活低效存量工业用地的实施意见，并要在此基础上进一步细化土地盘活机制。

　　宝山老码头将变身“上海长滩”，图为全球征集方案之一。宝山老码头将变身“上海长滩”，图为全球征集方案之一。

　　上述四个“拯救方向”，具体实施起来可以有七种方式。

　　一是土地收回重新出让。其中包括协议收地、解除出让合同、强制收地。其中因企业自身原因形成的、超过合同约定两年未动工开发的闲置土地，区规划土地局调查认定报区政府批准后，采取强制方式收地，收回的土地由园区或区土地储备中心重新收储出让。

　　二是节余土地分割转让或收储。对已合法取得房地产权证的工业用地，在满足自身需要后节余的土地，符合规划分割条件并可以独立开发的，可进行分割转让或收储。规划土地用途未改变的，可分割转让给园区开发主体或经认定的战略性新兴产业项目，以带产业项目方式转让。

　　三是工业用地提高容积率。对合法存量工业用地因发展需要提高容积率，通过评估符合园区产业项目准入条件的，根据企业税收贡献的不同，可以申请按一定浮动比例补缴土地出让价款。比如，以申请当年前三个整年度年平均亩税收为基准，达到区工业项目准入条件的，可按市场评估价的70%补缴；达到区工业项目准入条件150%的，可按市场评估价的40%补缴；达到区工业项目准入条件200%的，可全部予以减免。

　　四是调整主体开发利用，采用司法拍卖、产权交易或收购股权。比如，竞买人通过上海联合产权交易所竞得的土地，用途必须符合规划及宝山区产业项目准入条件。园区要提前介入交易流程，积极与产权交易所沟通卸掉，引进符合园区产业发展导向的新企业。原企业将全部股权转让给股东以外第三人，实现企业整体转让的，受让人应当与原企业所在园区沟通，对收购后的土地及资产用途达成一致的情况下，支持以新项目收购股权方式进行盘活利用。

　　五是工程转化。对已建成项目或完成投资额25%以上的在建工程项目，由园区搭建平台，引入符合园区产业导向的企业，并协助其完成与原土地权利人在二级土地交易市场的转让。

　　六是调整为标准厂房类工业用地。对已合法取得房地产权证的产业项目类工业用地，经审核同意，按照市场评估补缴土地出让价款后调整为标准厂房类用地。建设用地使用权不得整体或分割转让，宗地上的房屋不得分栋、分层、分套转让，可以出租给符合园区准入条件的工业投资项目。

　　七是建设标准厂房、研发总部通用类物业。对已合法取得房地产权证的产业项目类工业用地，企业发展先进制造业、生产性服务业和开发总部经济，以及发展“互联网+”等产业的，可以享受过渡期政策，以5年为限，过渡期内按原土地用途管理，涉及按规划提高容积率补缴土地出让价款的，可以在项目竣工后房地产登记前缴纳，但不得超过5年。

　　目前，宝山已梳理出的2016年低效工业用地盘活计划，涉及40幅地块，总面积约185公顷。

　　“宝山处在转型时期，已进入环境强区阶段。围绕整治‘五违’问题补短板，推进区域环境综合整治，成为宝山区今年的一号工程，整治也绝不仅仅停留在表面上的搬迁或拆除。对于低效存量用地的实施意见，其实也是制度保障之一。”方世忠说。