上海嘉定区江桥镇的上虹桥城市更新区建设近期明显提速，片区四大首发产业项目中的苏建研江桥科研基地与厚朴中医总部基地先后进入地上主体施工与基坑施工阶段。同期，戈碧迦特种玻璃项目签约落地嘉定工业区，思颐中国长三角反应堆项目落地安亭镇。多个项目在同一时间窗口推进，意味着嘉定在科研服务、健康医疗、新材料与绿色低碳四个方向的载体供给正在同步扩容，对区域内的厂房与研发载体市场形成实质性带动

苏建研江桥科研基地进入地上主体施工

苏建研科技发展有限公司投资建设的科研基地位于临洮南路、万宁路路口西北侧，总用地约8000平方米，将建设一幢9层研发办公大楼，建筑面积约2.8万平方米。10月上旬项目现场已完成基坑大底板浇筑并启动围护工作，争取春节前建设至地上二层，明年三季度实现结构封顶、年底前完成竣工验收。据现场负责人介绍，大楼地下2层至地上5层为实验室，主要用于桥梁、隧道、市政道路、轨道交通、房建、水利、水务等工程的质量检验检测；地上6层至9层为日常办公用房。基地建成后将作为企业在上海的总部，集总部办公与科研检测为一体，以工程检测、设计、咨询为龙头，逐步拓展至电子信息检测、绿色环保检测、医药生物检测等领域，业务立足上海并逐步延展至华东地区

嘉定产业园区实景示意图（图文无关，仅供参考）

厚朴中医总部基地成型中

厚朴中医总部基地位于江桥镇上虹桥城市更新区幸福片区，占地面积12.79亩，总建筑面积约2.66万平方米，地上规划建设一栋10层高层研发大楼和一栋2层教研楼，地下设一层车库及配套设施。10月中旬项目桩基施工已完成，正在进行基坑开挖与底板浇筑，计划今年12月启动地上主体施工，力争明年一季度实现结构封顶，预计2028年上半年投用。厚朴中医由著名中医学家徐文兵创立于1999年，经过近三十年发展已成为集中医研究、诊疗、健康管理、教育及产业孵化于一体的综合性中医药产业集团，2024年位于江桥镇的厚朴中医总部大厦已率先启用。该项目是北虹桥生物医药产业布局与一区一城一湾规划的重要载体，建筑设计融入飞檐、对称等中式传统元素，体现执中致和的理念

新材料与绿色低碳项目同期落地

在江桥之外，嘉定工业区与安亭镇同期迎来了两个产业项目。戈碧迦特种玻璃项目与上海嘉定工业区开发集团签署发展合作协议，戈碧迦是国内少数能够规模化生产光学玻璃的隐形冠军企业，产品广泛应用于光学成像、光电信息传输、光电显示、半导体等领域，下阶段计划与中国科学院上海硅酸盐所共建特种玻璃研发、验证中心及中试线项目。另一边，思颐中国长三角反应堆项目落地安亭镇，思颐中国是德国S+E集团在华核心运营主体，依托工业数据库与AI数字化运营管理，为海外技术企业提供集中运营、制度设计、团队搭建、供应链重构与市场模式迭代等全套支撑，计划每年导入约5个符合安亭产业方向的高质量项目，并建设与项目培育模式相匹配的载体空间，打造绿色零碳产融社区

总部集群效应与载体需求

苏建研科研基地建成后，将与区域内的华瑞时尚集团上海总部、聚升集团全球贸易中心、厚朴中医总部基地等其他首发项目共同构成上虹桥产业总部集群，覆盖时尚创意、国际贸易、科研服务、健康医疗等领域。从载体角度看，这类总部集群的成型会带来三类需求：一是建设期的临时办公与项目配套；二是投用后的上下游跟随入驻，检验检测机构会带动样品物流、试剂耗材与设备维保等配套企业；三是对研发办公与轻型生产混合型载体的需求上升，尤其是需要实验室条件、对层高与承重有一定要求的单元。对区域内的载体运营方而言，提前预留可分割的研发办公与中试单元，是承接这波需求的关键

对厂房租售市场的启示

综合来看，本轮项目推进有两条主线值得选址企业关注。其一是科研服务与健康医疗方向的载体需求正在从纯办公向办公加实验室演进，对配电、通风、废水处理与楼层承重提出了更高要求，普通写字楼难以承接，具备工业属性的研发载体反而更有机会。其二是新材料与绿色低碳项目的导入节奏明确，戈碧迦的中试线与思颐每年约5个项目的导入计划，会在未来两三年持续释放中小面积的中试与量产空间需求。建议在嘉定布局的企业与载体方，关注上虹桥与安亭两个片区的政策窗口，通常在项目交付前后半年，配套房源与扶持力度会相对集中。本文信息来自公开报道整理，具体规划指标与招商政策以主管部门正式发布为准

厂房车间与办公环境示意图（图文无关，仅供参考）

科研服务类载体的特殊要求

科研服务与健康医疗类项目对载体的要求，与常规制造有明显差异，这也是本轮上虹桥项目带来的新变量。第一是实验室条件，检验检测类机构需要通风橱、废气处理与废水收集，部分还需要独立的纯水与气瓶间，这些都对层高、承重与管井预留提出要求，普通写字楼难以承接。第二是振动与电磁环境，精密检测设备对振动与电磁干扰敏感，选址时应避开主干道与变电站一侧，必要时做减振基础。第三是样品与废弃物的物流动线，检测机构的样品进出频次高且需留痕，优质有独立的收货区与暂存间。第四是分区合规，实验区与办公区通常需要物理分隔并通过消防验收，装修阶段就应完成方案报批。对区域内已有的工业属性载体而言，这四项要求既是门槛也是机会：具备104地块属性、可办理环评、且层高与配电有余量的研发载体，正好能够承接这类需求，而纯办公物业则难以进入这一市场。建议载体运营方在改造时优先预留实验室条件，这在未来两三年的科研服务需求中会形成差异化竞争力

区域招商的服务化趋势

从本轮嘉定多个项目的推进节奏看，区域招商竞争正在从政策比拼转向服务效率比拼。拿地即开工是典型例子：区政务服务中心通过帮办服务，把不动产权证、交地确认书、用地规划许可证、桩基施工许可证与开工服务包在现场一次性交付，企业拿到的不只是几份文件，更是明确的开工节点与可预期的投产时间。对制造企业而言，时间就是资金占用，一个项目提前三个月开工，意味着设备采购、人才招聘与市场拓都可以相应提前，这部分收益往往超过一次性的落户补贴。另一个趋势是服务的全程化，从签约、准入、建设到投产，招商部门的角色正在从引进前向跟进后延伸，帮办、代办与专班服务成为常态。对正在多地比选的企业，建议把审批效率与服务的确定性作为与租金、补贴同等重要的决策变量，并在落地前与招商部门确认关键节点的责任分工与时限承诺

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