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产权核查:

一:工业土地

一般有下列文件说明某一土地是否可以作为工业用途:

1. 红线图 2.建设用地规划许可证 (有效期6个月) 3.土地使用证(最终证明为土地证)

具体说明:

1) 有些情况说明一下,由于购买单位(或个人),在取得用地规划许可证后,没有及时报建,或交齐土地出让金、税费等,现时都没有土地使用证的,期限过后做为历史遗留用地处理,要报建须重新报批国土、规划局,须补交费用和滞纳金。

2) 如果是政府出让(2007年6月30日前)的,基本上其土地的来龙去脉是清楚的,但具体出土地证的时间很难保证,一般都要一两年左右(有可能更长时间)才出证,要注意的就是政府出让的时候,该地块的对于被征用方的所有补偿是否已落实,由谁负责。2007年6月30日后的工业地,是要挂牌竟标的,相信比原来协议出让的清晰度会更高,只是价钱会上升。

3) 承包(租用土地)

1.直接对村、政府部门的,核查该地块的工业产权证明,要有出租单位的《同意出租决议书》

2.对私人、民营单位的,核查该地块的工业产权证明,核查是否存在产权纠纷,是否负债,核查该地是否现存有第三方租售关系(如有,须业主方与第三方合法解除有关合约),是否有抵押(如有抵押,最好有债权方同意出租证明)。

4)购买工业地

二手土地要过户,该土地须有《国有土地使用证》,否则不能过户,如购买无证二手土地,敬请谨慎(可以考虑先租用,同时签定买卖协议,待出证后过户,租金部分当购买款部分处理)

1.查册(房管局)

2.查规划(规划局),了解过户时是否要重新办理用地规划许可证,核查该地块是否已在征用范围(如已在征用范围,房管局一般会不予过户),也有可能是部分征用(如有,会涉及征地补偿价与购买单价的差异,涉及土地规划要点的变动,即导致建筑总面积回减少)

3.核查土地上手购买的时候,相关的出让金、税费、管理费等是否已结清,如无法明朗,则须陈述清如在过户是出现意外费用,由谁负责

二:工业建筑物

产权证明文件有:房产证,建筑物综合验收合格证,建设工程规划许可证及建筑施工许可证;若为转租,要有原租用合同原件及原业主同意转租证明

1.)租用工业建筑物,

1. 核查产权文件,核查建筑消防是否有通过验收合格

2. .核查租用的物业是否已存在出租关系(如有,要求出租方合法解除上一租约,并注消以该地址领取的工商牌照)

2)购买工业建筑物

1.须有房产证的物业才能过户,没有的,只能转让使用权

2.查册

3.查规划,核查该建筑所在地是否已在征用范围,也有可能是部分征用(如有,会涉及征地补偿价与购买单价的差异,(有房产证的物业,征用也可以过户)

4.要求业主陈述物业情况,承担物业在交易前所有的有关该物业的债权债务

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