住宅限购，很多投资客转向商业地产，却忽略了工业地产，大部分人对其知之甚少。但今年以来，工业地产市场却开始火热，今年产业工业用地计划推出的数量远远高于住宅用地，其基准地价同比增长了2.67%,与此同时，广州市中心的物流园和产业园也开始出现供应紧张。因此有业内人士指出，工业地产有可能成为房地产商们的下一个高地。

　　今年广州工业用地租金上涨

　　一直以来，工业地产对投资者的准入门槛要求较高，因为工业地产占地面积大、投资金额高、招商难、投资回报周期长等特点，限制了一部分投资者。但今年以来，工业地产却悄悄火了起来，形成投资租赁“双热”.根据广州市国土资源和房屋管理局数据显示，今年广州十区将推出居住用地3.37平方公里、商服用地2.2平方公里、产业用地7.15平方公里。其中，已完成报批、有意向用地项目且属于产业园区的用地共5.02平方公里；属于高新技术产业、先进制造业、现代物流业等现代产业园区的用地共2.85平方公里。

　　吸引投资者眼光的除了新增供应较大以外，就是工业地产租金逐年上涨。以广州为例，2011年第*季度，广州整体物流园租金升至28元/平方米/月，环比增长4%,同比增长10.9%;产业园租金升至52元/平方米/月，环比增长1.3%,同比增长8.8%.

　　究其原因，主要是因为住宅“三限”发力，投资空间被压缩，商业地产目前初现泡沫，而工业用地大多低价出让，且供应量不受太多限制，加上工业地产融资环境要比住宅地产和商业地产好很多，令不少投资者和房地产商们开始关注工业地产。

　　房产大鳄纷纷布阵工业地产

　　有研究数据显示，工业地产回报率一般为8~12%,高者可达15%,若政府给予政策优惠，回报率将高出15%.著名房产专家谢逸枫表示，一般来说，开发商拿下的工业地块面积较大，10%的面积也会有相当可观的利润。虽然相较于住宅开发的利润来说，工业地产这样的利润率相对较小，但胜在比较稳定，特别是在目前日趋紧张的楼市调控背景下，显得尤为突出。目前广州市中心的物流园和工业园仍供应稀少，但今明两年，有不少开发商纷纷布阵工业地产，有多个项目即将亮相。

　　作为较早进军工业地产的知名开发商，祈福集团早在2006年就投入150亿元大举进军广州花都市场，涉及住宅房地产、星级酒店及旅业、航空物流园、商场及工业园等16个大型项目，其中，工业城、物流业是祈福集团首次在内地投资。如今祈福已在花都拥有花山工业城、花都祈福物流综合园和祈福创意文化产业园等几个大型工业园区。

　　而今年，富力地产投资的广州白云机场(600004,股吧)空港物流园也即将进入建设运营，凭借30亿元的投资、100万平方米的仓储面积，广州富力国际空港综合物流园成为继广州保税物流园区、广州空港保税物流中心之后，广州空港物流体系中的另一支生力军。同样作为白云机场周边的重要保税物流园区，广州空港保税物流中心在去年年初刚刚投入运营。

　　而在番禺，有两大工业地产项目值得关注。其中位于钟村的金山谷创意产业园在今年正式对外招商，该项目是招商地产(000024,股吧)继在番禺成功投资建设清华科技园广州创新基地项目后，全力打造的文化创意产业项目，旨在打造高端产品吸引高端创意文化类，如：建筑设计、室内设计、广告创意、文化传媒等企业入驻，形成国际化产业聚集区。而位于沙头街禺山西路的中颐创意产业园已更名为：MOCA?海伦创意城，占地面积近20万平方米，总建筑规模近50万平方米，目前也正在招商。

　　下一波投资热转向工业地产？

　　虽然工业地产火热势头良好，但也有专家担心其未来发展。谢逸枫表示，工业地产是否成为下一个高地，取决于开发商的资金周转率、资金链的稳定性及融资能力等开发经验，另外是开发的技术。此外，目前投资工业地产也存在“暗礁”.首先是工业地产的投资风险大，特别是今年全球经济衰弱、中小企业贷款难及工业地产盲目扩展的情况下，工业地产的升值潜力值得怀疑。其次是工业地产的前期投资大，但利润空间小，并且资金回收缓慢，大部分工业地产都是靠建部分工业产权的公寓和洋房回收资金，其他的才出租或销售。*后是工业地产的开发技术、工艺水平及管理经验不成熟，如果开发商不熟悉的情况下贸然进入，肯定要吃亏。

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